Mietrecht

Entscheidung über Sozialcharta

Das Amtsgericht Dresden hat nunmehr entschieden, dass sich die Mieter der WOBA Dresden auf die beim Verkauf der WOBA zwischen der Stadt und der GAGFAH vereinbarte Dresdner Sozialcharta hinsichtlich bestimmter Regelungen direkt auf die Sozialcharta berufen können.

In der vorliegenden Entscheidung betraf dies die Klausel der Charta, wonach für den Fall, dass die bisherige Miete wesentlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, Mieterhöhungen auf 70 % des gesetzlich zulässigen Maßes begrenzt werden.

Das Amtsgericht Dresden hat in seiner Entscheidung zugunsten der von uns vertretenen Mieter klargestellt, dass die Dresdner Sozialcharta in diesem Punkt Drittwirkung hat, so dass sich Mieter gegenüber der Woba direkt auf die Dresdner Sozialcharta berufen können. Das Gericht hat also einen echten Vertrag zugunsten Dritter an dieser Stelle angenommen. Des Weiteren hat das Gericht ebenfalls festgestellt, dass bei einer Abweichung von 20 % jedenfalls eine wesentliche Unterschreitung gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliegt. Zuletzt hat das Gericht auch festgestellt, dass mit ortsüblicher Vergleichsmiete nicht die untere Grenze der Mietpreisspanne gemeint ist, sondern die Miete, die bei ordnungsgemer Einordnung innerhalb der Spanne als ortsübliche Vergleichsmiete herauskommt.

Das Urteil ist rechtskräftig.

Rückzahlung der Mietkaution bei Insolvenz des Vermieters

Das Amtsgericht Pirna hat eine Entscheidung zu der Frage getroffen, ob bei Insolvenz des Vermieters die Mietkaution vom Insolvenzverwalter selbst dann ausgezahlt werden muss, wenn der Vermieter sie nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt, also nicht separiert hat.

Der Fall war hier so gelagert, dass der Vermieter (vor der Insolvenz) bei Beginn des Mietverhältnisses eine Mietkaution erhalten hatte, die er nicht entsprechend seiner Verpflichtung auf einem Fremdgeldkonto angelegt hatte. Während des laufenden Mietverhältnisses wurde dann das Insolvenzverfahren hinsichtlich des Vermögens des Vermieters eröffnet. Die von uns vertretene Mieterin kündigte das Mietverhältnis während der laufenden Insolvenz und verlangte infolge die Rückzahlung der Kaution. Der Insolvenzverwalter lehnte die Rückzahlung aufgrund fehlender Separierung der Gelder ab und meinte, es handele sich um eine schlichte Tabellenforderung.

Das Amtsgericht Pirna folgte unserer Auffassung und verurteilte den Insolvenzverwalter zur Rückzahlung der Kaution, behandelte diesen Anspruch also als Masseforderung.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Der Beitrag wird nach Abschluss des Verfahrens aktualisiert.